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Artikel vom: 14.05.2008

Maklerprovision: Wie man sie "legal" vermeidet

Verfasser: RA Arnulf Mangold

Trotz qualifizierten Alleinauftrags:
Keine Verkäufer-, keine Käuferprovision!

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Der Makler besitzt „qualifizierten Alleinauftrag“ für die Dauer von 6 Monaten zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Stuttgart. Im Vertrauen auf seine „Sicherheit“ inseriert er das Objekt mit Bild und dem Text

„8-Fam-Haus Jugendstil Bj. 1911 Stgt –W., z.T. vermietet, … KP € 800.000,- im Alleinauftrag Schulze-Immobilien (Tel….Fax…)“.

Kaufinteressent Schlaule rechnet schnell Verkäufer- und Käuferprovision mit je 3.57 %, also je € 28.560,- und zusammen € 57.120,- aus. Für diesen Betrag, wie im Übrigen auch für jeden geringeren oder allergeringsten Betrag lohnt sich der Aufwand von einigen Stunden „Recherche“. Er fährt mit dem Auto einige Straßen ab, geht mit dem Bildinserat zu einem Friseur in Stuttgart-W. oder spricht einige Bewohner des Stadtteils an. Nach spätestens 2 Stunden kennt er das Objekt. Danach fragt er bei Mietern oder Nachbarn nach dem Eigentümer. Kommt er so nicht weiter, wendet er sich an die Stadtverwaltung oder das Grundbuchamt mit der Behauptung, er sei auf dem Gehweg auf einer Bananenschale ausgerutscht und muss wissen, gegen wen er Haftpflichtansprüche geltend macht. Spätestens nach 1 Werktag kennt er den Eigentümer (bzw. „Verfügungsberechtigten“) und setzt sich mit ihm in Verbindung. Dieser fragt im Zweifel, woher Herr Schlaule Objekt und Eigentümer kennt, handelt es sich doch beim Verkäufer um einen seriösen Eigentümer. Schlaule als ein ebenfalls seriöser, jedoch „sparsamer“ Interessent schwindelt nicht, wie viele andere, er habe die Verkäuflichkeit beim Sportverein oder Stammtisch erfahren, sondern berichtet das wahre Geschehen. Der Eigentümer verweist Schlaule in korrekter Erfüllung seines Alleinauftrags an Makler Schulze. Gleichzeitig ruft er Makler Schulze an und berichtet unter Benennung des Herrn Schlaule samt dessen Adresse und Telefon von dem Geschehen. Schlaule lobt die Haltung des Eigentümers und fügt hinzu:

Ich bestätige Ihnen, dass Sie mich korrekt an den Makler verwiesen haben. Allerdings werde ich an diesen keinerlei Provision bezahlen und mir von ihm keine Vermittlungs- oder sonstige Dienste gefallen lassen. Ob Sie, Herr Eigentümer, letztlich Provision bezahlen wollen, ist Ihre Sache, doch versichere ich Ihnen, dass auch Sie keine Provision schulden, falls ich – wie angekündigt – Maklerleistungen ablehne, wir uns intern ohne Makler einig werden und notariell einen Kaufvertrag schließen. Die Provision, die Sie sparen, lassen Sie mir am Kaufpreis nach, dafür haben Sie in mir einen schnell entschlossenen, bonitätsmäßig einwandfreien Käufer. Ich – Schlaule – gehe sogar so weit, dass ich Sie notariell von etwaigen Provisionsansprüchen des Maklers freistelle!“

Makler Schulze versucht intensiv, aber vergeblich, Schlaule Vermittlungsdienste aufzudrängen, natürlich auch mit der (für den Makler höchst gefährlichen) Behauptung oder Androhung, er besitze weitere ernsthafte Interessenten und werde einen Kauf durch Schlaule zu verhindern wissen.
Schlaule kauft wenige Tage darauf (notariell).

Rechtslage, keine Pflichtverletzung:

Unterstellt, es liegt ein „üblicher“ qualifizierter Alleinauftrag vor, wie z.B. nach DG-Formular oder sonst bekannten Maklern. Bei - vermeintlich – „optimaler“ Formulierung der sog. „Hinzuziehungs“-- bzw. „Verweisungsklausel“, die lauten könnte:

„Der Auftraggeber hat während der Vertragsdauer sämtliche, auch eigene Interessenten an den Auftragnehmer zwecks Vermittlung zu verweisen; bei Zuwiderhandlung schuldet der Auftraggeber Schadensersatz in Höhe der ausfallenden Provision, die auf 5 % plus MWSt pauschaliert wird“,

begeht der Eigentümer/Verkäufer keine Pflichtverletzung:

Der Verkäufer hat seine „Verweisungspflicht“ exakt erfüllt! Er hat nicht versprochen oder garantiert, dass sich der „Eigeninteressent“ trotz Verweisungsbemühens tatsächlich an den Makler verweisen lässt. Mangels Pflichtverletzung kein Schadensersatz!

Der Käufer schuldet von vornherein mangels Zustandekommens eines Maklervertrags mit ihm keine Provision.

Zu gestaltender Ausweg:
Die üblichen Formulierungen der „Qualifizierung“, also der Hinzuziehungs- bzw. Verweisungsklausel sind in doppelter Hinsicht „schärfer“ zu fassen:

Die Provision muss in jedem Verkaufsfall während der Laufdauer des Alleinauftrags entstehen, sei es mit oder ohne Verweisung von Eigeninteressenten;
Der Verkäufer hat für die Käuferprovision „einzustehen“, sei es als Garantie oder von vornherein einer zu vereinbarenden Gesamtprovision von z.B. 6%
(nach meiner Empfehlung als Entgegenkommen für einen so gearteten Auftrag: 5.5 %), mit der Maßgabe, dass der Makler versucht, bei Interessenten eine Käuferprovision von 3 % durchzusetzen, welche auf die (6 %ige) Verkäuferprovision angerechnet wird.

Beispielhafte Formulierung:

„Provision:
Kommt während der Auftragsdauer ein Kaufvertrag zustande, erhält der Makler vom Auftraggeber anstelle einer üblichen Gesamtprovision von 6 % eine solche in Höhe von 5.5 % (je plus ges. MWSt). Der Auftraggeber verpflichtet sich, alle Interessenten, auch „eigene“, an den Makler zwecks Vermittlung zu verweisen. Der Makler wird versuchen, bei allen Interessenten eine Käuferprovision (i.d.R. 3 % plus MWSt) durchzusetzen, welche auf die Verkäuferprovision angerechnet wird. Die Provisionsregelung gem. Satz 1 versteht sich auch für den Fall, dass der Auftraggeber einen während der Auftragsdauer bekannten Interessenten nicht an den Makler verwies und ein Kaufvertrag mit diesem binnen 6 Monaten nach Beendigung des Alleinauftrags zustande kommt.“

Dass und vor allem wie die Qualifizierung im Hinblick auf das AGB-Recht „formularmäßig“
vereinbart, d.h. „zur Disposition gestellt“ wird, ist vom Verfasser separat abgehandelt!